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[에이전트 노트] 2024년 부동산 시장 전망

새해 2024년 갑진년은 ‘푸른 용의 해 - 청룡의 해’라고 하는데, 용은 12간지 중 유일하게 실존 동물이 아닌 상상 속에 존재하는 동물로 동양에서는 왕이나 황제를 상징하는 영물이며 큰 행운과 재물, 영험함과 용맹함을 나타내는 상징으로 널리 알려져 있다. 이렇게 영험한 기운과 능력을 갖춘 용이 여의주를 물고 하늘로 솟아오르는 청룡의 기운으로 올 한해 경기불황과 경기침체를 모두 극복하고 승리하는 한 해가 되길 소망한다. 지난 2023년 부동산 시장의 가장 큰 특징을 꼽으면 무엇보다 모기지 이자율 상승에도 불구하고 거주용 부동산 가격이 하락하지 않은 것이다. 특히 8%대까지 급격히 상승한 모기지 이자율의 영향으로 시장 전체가 꽁꽁 얼어붙으며 부동산 거래 자체가 사상 최소치로 감소했는데도 불구하고 시장 내 매물은 증가하지 않고 있다. 그러나 상업용 부동산의 상황은 많이 달랐다. 대부분의 상업용 부동산은 60% 이상의 다운페이먼트 없이는 현재 수익만으론 재산세를 포함한 각종 비용과 모기지 페이먼트를 감당할 수 없는 상황으로 실질적으로 융자를 통한 부동산 거래는 사실상 불가해졌다고 볼 수 있다. 상업용 부동산 시장 내 매물은 많이 증가해서 이미 거래 건수 대비 6개월 치 이상의 재고가 유지되고 있으며 매매도 현격히 감소한 상황이다. 지난해 LA 카운티 내 전체 상업용 부동산 거래는 고작 4665건으로 LA 카운티 내 거주용 부동산 거래 4만7332건에 비교해 볼 때 10분의 1수준이다. 지난 한 해 모기지 이자율 상승에 영향으로 거주용 부동산 거래가 반 토막 난 것을 고려한다면 평상시 상업용 부동산 거래의 20분의 1 수준으로 내려앉았다고 봐야 할 것이다. 그렇다면 새해인 2024년 부동산 시장은 어떻게 변화할 것인가. 올해 부동산 시장을 바라본 필자의 의견은 이렇다. 지난해 후반기 7.5~8%대를 유지하던 30년 모기지 이자율이 최근 7주 연속 하락하여 현재 6.95%까지 하락하며 6%대 진입에 성공했고 셀러가 다소 불리한 비수기 마켓 상황인데도 불구하고 올해 3월까지 집값 하락은 예상하기 어려울 것으로 판단된다. 매물 부족이 심화한 상황에서 주택가격 하락을 기대하긴 힘들기 때문이다. 다만 6%에 진입한 이자율 영향으로 바이어들의 구매 욕구를 자극하며 꽁꽁 얼어붙었던 부동산 시장은 거래량이 소폭 증가하면서 해빙의 분위기가 조성될 것으로 예상한다. 이처럼 올해 부동산 시장은 이자율 하락세가 좌지우지할 것으로 예상하며 많은 전문가가 빠르면 전반기 이후, 늦어도 올해 말경엔 5.5%대까지의 하락을 예상하나 실제 이자율 하락세가 어떤 그래프를 그려내는가에 따라 부동산 시장이 요동칠 수도 있는 상황이다. 만약 올해 초 이자율이 급격히 하락하거나 올해 전반기 안에 이자율 5%대 진입이 성공한다면 내 집 마련을 미뤄왔던 바이어들이 대거 다시 부동산 구매경쟁으로 몰리면서 부동산 시장은 급격히 회복될 것이다. 그러나 예상과 달리 이자율이 장기간 7%대를 유지하거나 상승세가 다시 이어진다면 올해 부동산 시장은 지난해와 비교도 안 될 정도의 침체기를 겪게 될 것이며 특히 상업용 부동산 가격은 급락할 가능성이 높아질 것이다. 이자율 하락 없이 부동산 시장의 정상화를 기대하긴 힘들 것이다. ▶문의:(213)500-5589 전홍철 WIN Realty & Properties에이전트 노트 부동산 시장 부동산 시장 상업용 부동산 부동산 거래

2024-01-02

[부동산 가이드] 부동산 거래와 에스크로

한국에 거주하면서도 LA 인근에 부동산을 소유하고 있는 분들이 많이 있다. LA 인근의 부동산 실정을 알기 위해 꾸준히 연락이 오고, 어떤 매물을 구입하는 것이 좋은지 어느 지역이 좋은지 등 여러 가지의 질문들을 받곤 한다. 나 역시도 부동산 일을 하고 있지만, 정답은 없는 것 같다. 같은 거래가 하나도 없기 때문이다. 어떤 집은 잘 안 팔린다. 혹은 시간이 오래 걸리고 힘들게 딜을 마무리한다. 어떤 부동산은 매물을 올리자마자 인기가 많아서 오퍼가 5개 이상 들어오고, 전화를 받기가 힘들 정도로 문의가 많이 들어온다. 매물이 나오자마자 융자 없이 20일에 딜이 마무리된다. 이렇듯 각양각색으로 정신없이 거래가 진행되는 과정을 보면서 요즘 부동산이 어떻게 돌아가는지 헷갈릴 정도다. 사실 요즘은 정보가 넘쳐나는 시대이기 때문에 바이어나 셀러는 핸드폰만 켜도 부동산 시장이 어떤지 알듯도 한데, 사실상 인터넷에 나오는 정보는 넓은 카운티의 전반적인 내용을 이야기하고 있기 때문에 그 지역 전문인을 통해 이야기를 듣는 것이 더 이해가 잘 된다는 것이 많은 고객의 의견이다. LA 인근을 예로 본다면 그런대로 좋은 듯하다. 비싸더라도 안전한 고급 동네들은 여전히 거래가 좋고, 신축 건물에 대한 관심도 많은 편이다. 학군이 좋은 동네들에 대한 관심은 한 번도 식은 적이 없다. 이에 반해 1만~2만 달러라도 더 받으려고 하다가 거래가 안 되는 경우도 많이 봤다. LA 코리아타운 인근은 여전히 이사를 나가고 들어오고, 한국에서의 관심과 구입은 계속되고 있다. 미국에 살지 않는 바이어의 경우에도 부동산 거래가 안전하게 이루어지는 이유 중의 하나는 자금을 중립적으로 관리하는 에스크로 회사가 큰 역할을 한다고 볼 수 있다. 부동산뿐만 아니라 비즈니스의 거래에도 에스크로의 일은 중요하다. 에스크로는 구매자, 판매자, 융자인, 차용인, 누구든 계약서를 바탕으로 모든 일을 처리하게 되고, 바이어와 셀러의 동의하에 모든 조건이 완전히 이행되기 전까지는 움직이지 않게 된다. 에스크로는 고객의 고객의 프라이버시를 유지하는 동시에, 자금 및 문서들을 보호하게 된다. 부동산 계약을 돕는 에스크로의 진행 과정을 알아보자. 하나, 바이어는 원하는 부동산을 찾게 되면 융자 전문인과 의논 후 구매 계약서를 작성하고, 바이어와 셀러가 구매 계약서의 내용이 합의가 되는 경우 계약이 체결된다. 이때 에스크로를 오픈하게 된다. 셀러와 바이어의 합의 내용에 따라 일을 하게 된다. 둘, 에스크로는 바이어의 디파짓을 중립적인 입장에서 홀드하고, 부동산의 상태와 소유권의 흐름을 보여주는 서류들을 주문한다. 셋, 바이어가 융자할 경우에 대출 기관에서 필요로 하는 서류들을 준비하는 일을 돕고, 대출 기관의 요구에 답하는 일들을 한다. 넷, 에스크로는 바이어와 셀러 어느 한쪽으로 치우치지 않고 합의가 된 요청들을 진행하고 처리하게 된다. 다섯, 거래와 관련된 비용과 경비를 보여주는 셀러와 바이어의 Escrow closing Estimate를 숨김없이 나열한다. 여섯, 모든 거래는 좋은 일만 있을 수는 없다. 거래가 깨지는 경우에도 중립적인 입장에서 일을 마무리한다. 금전 거래는 친구도 가족도 못 믿는 경우가 생기지만 에스크로를 통하여 안정적인 거래가 이루어진다. ▶문의:(213)500-8954 미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 에스크로 부동산 부동산 거래 에스크로 회사 부동산 계약

2023-11-29

[부동산 가이드] 바이어의 보호막, 컨틴전시

요즘 LA 인근은 주택 매물의 부족으로 어려움을 겪고 있다. 많은 부동산 매물들이 마켓에 올라오면 6개월 안에 거래가 완료된다. 거래 시간이 더 오래 걸리는 경우들도 있다. 잘 안 팔리고 시간이 더 걸리는 이유는 무엇일까. 하나, 가격이 시세보다 높은 경우다. 둘, 집에 크고 작은 하자가 있는 경우 가격을 조정하지 않고 고집한다면 시간이 더 걸리게 된다. 셋, 바이어가 적절한 조건을 제시했음에도 협의가 안 되는 경우다. 그 밖에도 여러 가지 이유가 있지만, 잘 종합해 보면, 가격이 제일 큰 문제다. 가격이 적당하면 대부분의 거래가 잘 진행된다. 매우 좋은 조건의 부동산이 있다면 많은 바이어가 관심을 가지고 오퍼를 쓰게 된다. 부동산 매입을 원하는 바이어가 많아지면 셀러는 한 명의 바이어를 선택하기 위해 여러 가지의 조건들을 제시한다. 어떤 경우 모든 컨틴전시를 없애는 조건으로 오퍼를 쓰라고 하는 것이다. 컨틴전시란 부동산을 살 때 조건을 첨부하는 것으로 어떤 것이 있는지 알아보자. 하나, 인스펙션 컨틴전시다. 집의 상태가 좋은지, 안 좋은지를 인스펙션을 하거나 조사를 해보는 시간이다. 오퍼가 승인되고 정해진 시간 내에 전문인을 불러 집에 상태를 확인하게 된다. 부동산 에이전트는 보이는 것에 대해서 의견의 나눌 수는 있지만, 지붕이나 바닥, 파운데이션, 플러밍, 전기 등에 관해서는 전문 인스펙터를 통해 확인하게 된다. 만약 수리해야 할 부분이 있으면 셀러에게 고쳐 달라고 하거나 그에 필요한 크레딧을 받는 등 합의가 필요하다. 둘, 감정 컨틴젼시가 있다. 융자하거나, 융자하지 않더라도 전문가를 통해 집의 감정이 얼마 정도인지, 매매 가격이 합당한지를 알아보는 조건이다. 융자를 통해서 집을 사는 경우 은행에서 감정사를 보내고 그 집의 감정가격을 뽑게 된다. 이는 융자를 받는 데 중요한 근거가 된다. 융자를 통해 부동산을 구매하는 경우 예를 들어 100만 달러의 부동산을 20%를 다운페이하고 80%를 융자한다고 가정해 보자. 80%의 융자는 오퍼 가격의 80%가 아니다. 감정 가격의 80%를 융자받게 된다. 감정가격이 95만 달러에 나온다면 은행은 80만 달러의 융자를 해주는 것이 아니라 감정가 95만 달러의 80%인 76만 달러를 융자해 주게 된다. 이런 경우 바이어가 다운페이를 더 하고 살 수도 있고, 셀러에게 새 조건을 제시할 수도 있으며, 감정 컨틴전시가 남아있기 때문에 계약을 취소할 수도 있다. 셋, 은행에서 감정을 마친 후 정해진 기한 내에 융자에 대한 여부를 결정한다. 만약 융자가 거절되면 계약을 파기하겠다는 조건이 론 컨틴전시이다. 컨틴전시는 이 밖에도 여러 가지 조건을 넣을 수 있다. 가끔 셀러들이 모든 컨틴전시 없이 오퍼를 보내라고 제시하는 경우가 있지만, 아무리 맘에 드는 매물이 있더라도 컨틴전시는 바이어를 보호하고 문제들을 잘 짚어가면 살 수 있게 해주기 때문에 무조건 급하게 결정하지 않는 것이 좋다. 또한 부동산 거래에 순간순간마다 시간을 잘 조절하는 것이 중요하다. 이때 부동산 에이전트들의 역할이 중요하다. ▶문의:(213)500-8954 미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 컨틴전시 바이어 보호막 컨틴전시 감정 컨틴전시 부동산 거래

2023-10-18

[부동산 투자] 부동산 거래 시 발생할 수 있는 분쟁

부동산 거래에서 많은 분이 걱정하는 것이 ‘내가 구매하는 부동산에 어떠한 문제가 있지는 않을까?’라는 고민일 것입니다. 이러한 문제를 해결하는 방법으로 타이틀 인슈어런스(Title Insurance)라는 제도가 운용되고 있지만 몇몇 문제는 그럼에도 주의가 필요합니다. 가장 흔하고 많이 접하는 문제는 건물의 실제 면적과 등기된 면적이 다른 경우입니다. 건물의 면적이 다르게 등록된 이유는 대부분 전 소유주 또는 등기 사무소의 실수로 실제 건물 면적과 다르게 기록되는 것이 대부분입니다. 이러한 문제를 가장 확실하게 해결하는 방법은 시청 또는 카운티 사무실에 직접 방문해서 관련 부서의 서류를 확인하는 것입니다. 오래된 건물이나 불법 증축이 의심될 경우 위에 말씀드린 절차를 꼭 수행하시는 것이 좋습니다. 건물의 면적을 등록하는 방법은 퍼밋을 확인하고 이를 바탕으로 카운티 등기소에 신고하는 것으로 이루어집니다. 이때 건물주 또는 직원의 실수가 나올 수 있기 때문에 관련 서류를 처음부터 꼼꼼히 확인하는 것이 이러한 문제를 예방하는 가장 확실한 방법이라 할 수 있습니다. 지역권(Easement) 관련 문제도 종종 접할 수 있는 대표적인 부동산 소유권 분쟁이라 할 수 있습니다. 지역권은 부동산 소유권의 일부를 공동으로 사용할 수 있도록 소유주들의 합의로 이루어지는 것을 뜻합니다. 예를 들어 건물과 건물 사이의 공간을 공동으로 자동차가 주차를 위해 왕래할 수 있는 것에 대해 해당 건물주들의 합의를 증서에 명시 하는 것으로 서로의 합의를 보장하는 것입니다. 하지만 문서화되어 있지 않고 오랜 시간 서로 간의 암묵적인 합의로 이루어지다가 소유주가 바뀌는 경우, 분쟁의 소지가 생길 수도 있습니다. 이는 생각보다 여러 가지 다양한 방법과 형태를 나타낼 수 있으므로 부동산 매매 시 주의 깊게 살펴보아야 할 대상입니다. 상업용 부동산의 경우 토지 오염에 관한 분쟁도 심심찮게 나 올 수 있는 문제입니다. 사업용 부동산의 매매 절차에 토지오염에 관한 조사를 은행에서 필수로 요구하기 때문에 매번 소유권이 바뀔 때마다 새롭게 조사를 합니다. 이때 문제가 발견되면 그 이전의 소유주 또한 공동의 책임이 요구되기 때문에 좀 더 주의 깊게 살펴서 매매를 결정하여야 합니다. 부동산 매매 절차가 끝난 후 갑자기 부동산에 담보 문제가 발생하는 것도 주의를 필요로 하는문제입니다. 전 주인의 채무 문제가 매매 이후에 발생하는 것은 대부분 타이틀 인슈어런스에서 보호받을 수 있는 문제이지만 세금이나 기타 정부와 관련된 채무문제는 해결하는 데 좀 더 복잡할 수 있으므로 경매나 은행 차압 매물을 살 경우 좀 더 세심한 주의를 기울여야 합니다. 이 외에도 여러 소유권 분쟁이 있을 수 있습니다. 불법 상속, 자격이 안 되는 셀러의 소유권 이전문제, 이혼 소송 중 불법적인 소유권 이전 문제 등입니다. 이러한 대부분의 문제는 타이틀 인슈어런스를 통해 보상받을 수 있지만,가장 빠르고 확실한 방법은 문제가 일어나기 전에 거래 시 모든 문제를 꼼꼼히 따지고 확인하는 것이 무엇보다 중요하겠습니다. ▶문의:(213)605-5359 조진욱 / 드림부동산 부사장부동산 투자 부동산 거래 부동산 거래 부동산 소유권 부동산 매매

2023-08-16

드림부동산 케이 박 에이전트 “고객 최우선주의로 1100만불 거래 성사”

최근 한인 부동산 에이전트가 1100만 달러의 맨션 주택 거래를 마쳐 화제다. 해당 주택은 고급 주거지역인 웨스트LA 인근 플라야비스타에 위치한 단독주택이다. 초호화 주택 거래를 성사시킨 주인공은 드림부동산의 케이 박 에이전트다. 이번 매매로 커미션도 높았지만, 무엇보다 고객의 니즈를 최대한 부응했다는 점에서 더 큰 보람을 느꼈다고 전했다. 해당 주택의 면적은 1만 스퀘어피트, 대지 면적은 3만 스퀘어피트 규모다. 최고급 건축 자재로 지은 신규 주택으로 침실 5개, 욕실 7개 외 극장, 수영장에 웹바와 카바나, 피트니스 시설, 테니스코트와 관람석 등 고급 호텔 편의시설을 갖췄다. 호가는 1700만 달러가 넘었지만 4월 1일부터 시행된 맨션세 탓에 셀러가 신속한 매각을 원해 가격을 내리게 됐다는 설명이다. 맨션세 시행으로 올 봄 고급 주택 부동산시장이 출렁거렸다고 한다. 그는 “지난달 1일부터 맨션세 발효를 앞두고 500만 달러 이상 되는 고가 주택 매물이 쏟아졌다”며 “셀러들이 맨션세를 내지 않기 위해 가격을 파격적으로 인하해 가격조정에 도움이 됐다”고 설명했다. 시세가 500만 달러 이상 매물도 499만 달러에 내놓는 등 시세보다 낮은 매물이 많았다고 덧붙였다. LA에서 한인들이 선호하는 대표적인 고급 주택지역은 행콕파크, 베벌리힐스 등으로 콘도는 100만~200만 달러, 주택은 300만 달러부터 시작된다. 한인 바이어들 경우 주택은 150만~200만 달러, 콘도는 100만 달러 정도를 선호한다. 케이 박 에이전트는 “부동산시장이 냉각됐다고 하지만 시세보다 싸거나 매물이 좋거나, 위치가 좋으면 바이어는 있다”고 강조했다. 고가의 맨션 거래에 대한 비결에 대해 묻자 “부지런함과 고객의 이익을 최우선시 하는 것”이라고 설명했다. 그는 주말에는 오픈하우스, 주중에는 매일 매물을 둘러본다. 주택을 수십 채 보다 보니 주택의 장단점이 자연스럽게 보인다고 한다. 매일 온라인에서 4~5시간씩 매물을 찾기도 했다. 시세보다 비싸게 팔리는 매물을 연구해 고급 주택 거래에 접목했다. 주택 딜을 마쳐도 인스펙션 후 또 한 번 딜을 한다고 설명했다. 특히 주택 매매에서 가장 중요하게 생각하는 것은 고객의 이익을 최우선으로 하는 것이다. 그는 “커미션보다는 고객과의 관계를 우선한다”며 “부동산 거래는 심리 게임으로 멀티오퍼 전쟁 속에서도 상대 에이전트에게 계속 연락해 요구를 파악한다”고 강조했다. 이어 “모기지 이자가 올랐지만 적응하는 시간이 지나면 다시 정상적인 부동산 거래로 돌아올 것”이라며 “집을 사기 가장 좋은 시기는 내가 필요할 때”라고 덧붙였다. 이은영 기자드림부동산 최우선주의 고급 주택지역 상대 에이전트 부동산 거래

2023-05-22

[네오집스] 네오집스 '2022 대한민국 기업대상' 수상

미국 부동산 프리미엄 플랫폼 '네오집스(NEOZIPS)'가 '2022 제8회 대한민국 기업대상' 시상식에서 '서비스 혁신 부분' 기업 대상을 수상했다. 머니투데이가 주최하고 산업통상자원부와 환경부 교육부에서 후원하는 대한민국 기업대상은 각 분야에서 자신만의 경쟁력을 갖추고 호평받거나 업계 모범이 된 기업들을 해마다 선정해오고 있다. 네오집스는 이번 시상식에서 미국 현지 데이터 분석 우수 사례로 뽑히며 다수의 미디어로부터 주목을 받았다. 네오집스는 주식에서 우량주를 추천하듯 수많은 미국 부동산 중에서 가격 상승폭이 높은 곳 거래량이 많은 곳 커뮤니티가 좋은 곳 학군이 좋은 곳들을 분석해 좋은 매물들만을 추천해 주고 있다. 네오집스의 이같이 다양하고 심층적인 분석을 바탕으로 거래를 진행한 결과 바이어들은 의사결정을 쉽게 할 수 있으며 구입 후 가격 상승폭이 높고 학군이 좋은 지역을 추천받았다는 만족감을 보이고 있다. 네오집스는 주거가 목적일 경우 부동산 거래가 중요하지만 투자가 목적일 경우 거래 후 관리가 더욱 중요하다고 이야기하며 "곧 런칭할 네오집스 관리 서비스인 NMS(Neozips Management Service)가 고객의 부동산을 안전하게 관리해 줄 것"이라고 밝혔다. 네오집스 관리서비스는 임차인 관리 재산세 관리 비용 관리 세금보고 유지 보수의 관리 서비스와 더불어 부동산의 가치를 상승시키는 솔루션까지 함께 제공할 방침이다.네오집스 대한민국 기업대상 대한민국 기업대상 부동산 거래 부동산 프리미엄

2023-01-12

[부동산] 부동산 침체와 투자 기회

도시부동산연구단체인 'Urban Land Institute(ULI)' 가 최근 ‘2023년 이머징 트렌드’ 보고서를 발표하면서 부동산 전망을 하고 있다. 부동산 업계는 슬럼프는 현실이지만, 이는 단기적이며, 지속적 성장과 강한 수익을 올릴 수 있는 또 다른 시절로 가기 위한 전환점으로 보고 있다. 현재 이자율 상승으로 경제 구름은 어두워지면서, 부동산 시장은 구매자와 판매자가 가격 합의가 안 되면서 부동산 거래가 줄고 있다. 하지만 ULI 인터뷰 응답자들은 골치 아픈 위험들이 존재하지만, 장기적 전망은 상당히 낙관적으로 보고 있다. 역사적으로 부동산의 주기적 역풍을 넘으려는 업계의 의지는 놀랍다. 부동산은 기획하고 개발하는 데 오랜 시간이 걸린다. 하나를 구매하는 데도 다른 금융 자산보다 더 많은 시간과 노력이 필요하다. 보유기간도 길어, 불황에 빠지면 단기적으로 빠져나오기가 힘들다. 그러나 과거 10년의 교훈을 돌이켜 보면, 지금의 천문학적 부동산 가격은 10년 후에는 다시 저렴한 가격으로 보인다. 미국 경제에 대한 이중적인 평가가 존재한다. 국내총생산은 1분기에 -1.6%, 2분기 -0.6%를 기록했다. 그러나 같은 기간 중 미국 국민이 해외에서 벌어들이는 수입까지 합친 국민총소득은 플러스를 기록했다. 이러한 이중성으로 미국 경제 연구국(NBER)은 아직 경기 침체라고 부르지 않고 있다. 3/4분기 국내총생산은 2.6%로 플러스로 돌아섰지만, 다시 내려갈 전망이다. 미국 경제의 긍정적 측면을 보자. 실업수당 청구 건수는 1960년대 이후 최저 수준이고, 일자리는 여전히 증가하고 있다. 집값과 임대료는 기록적인 수준이면서 여전히 오르고 있다. 경제의 2/3를 차지하는 소비자 지출은 올 7월까지 매월 약간의 플러스를 기록했다. 그렇다고 미국 경제의 모든 것이 만족스러운 것은 아니다. 주요 경기 전망 지표는 경기 침체 범위에는 속해 있지 않더라도 작년 중반 이후 하락세다. 소비자 신뢰는 하락 폭이 더 가파르다. 긍정과 부정이 섞이면서 경제 전문가들의 의견도 나뉘고 있다. 연준의 연속된 금리 인상이 실물 경제를 깨지 않고 인플레를 잡을 수 있느냐에 전 세계 관심이 쏠리고 있다. 많은 사람이 지난여름 물가 상승이 완화되면서 최악의 상황이 끝나고, 연준이 곧 긴축 통화 정책을 완화할 걸로 믿었다. 그러나 그 기대는 빗나갔다. 연준은 인플레가 여전히 통제되지 않고 시장을 흔들고 있다고 보고 있다. 이로 인해 사람들은 고금리의 끝은 시작조차도 안 했다는 인식이 퍼지면서 내년을 걱정하고 있다. 이자율 상승과 미래 시장의 불확실성은 이미 부동산 거래를 방해하고 있다. 경제 성장 둔화는 부동산 임차 수요를 위축시킨다. 높은 금리는 개발 수익을 줄이며, 취득 비용을 증가시켜 자산 가치를 감소시킨다. 부동산 구매자는 가격 인하를 요구하지만, 판매자는 굴복할 준비가 안 되어 있다. 경제학자들은 높은 이자율이 계속되면, 본격적인 경기 침체의 위험이 증가할 수 있다는 데 공감하고 있다. 전미 경제학 협회(NABE)가 경제학자들을 대상으로 한 설문 결과를 보면, 응답자의 1/4만이 연준이 경기 침체 없이 물가를 잡는다는데 '다소' 확신하고 있을 뿐이다. 대부분이 경기 침체를 걱정하고 있다. 하지만 미국 경제와 부동산 전문가 대부분은 경기 침체가 짧고 얕을 걸로 예상한다. 현재 상황을 건강한 다운사이클로 가고 있는 정화 과정으로 보고 있다. 또한, 경제학자 슘페터의 주장처럼, 경제(부동산 시장 포함)는 주기적으로 청소가 필요하고, 비현실적이고 지속 불가능한 가치를 털어내는 과정으로 생각하고 있다. 비록 경기 침체는 겪겠지만, 과거 심각했던 침체보다 상대적으로 온화할 것이며, 2008년 금융위기 같은 상황은 일어나지 않을 거라는 게 대세다. 경제가 재설정되는 시기에는 불확실성이 있지만, 새로운 기회도 생긴다. 역사는 이런 식으로 반복되었다. 과거에 행동하지 않은 것을 후회하지 않으려면, 이 시기를 새로운 투자의 적기라는 시각을 갖고, 어려운 시기를 극복해 나갈 방법을 찾아야 하겠다. ▶문의: (213)445-4989 현호석 마스터 리얼티 대표부동산 투자 부동산 시장 부동산 업계 부동산 거래

2022-11-15

환치기로 '한국 부동산 쇼핑'…위법의심 거래 18%는 미국인

외국인이 한국 부동산을 거래하며 저지른 위법의심행위 중 18% 이상은 미국인의 소행으로 드러났다. 국토교통부는 28일 외국인의 부동산 거래에 대한 첫 기획조사 결과를 발표하며 부동산 투기가 의심되는 외국인 거래 1145건 중 411건(36%)에서 모두 567건의 위법의심행위가 적발됐다고 밝혔다. 조사 대상은 지난해부터 올해 5월까지 이뤄진 외국인 주택거래 2만38건 중 투기가 의심되는 1145건이었다. 국적별로는 중국인의 위법의심행위가 314건(55.4%)으로 가장 많았고 미국인이 104건(18.3%), 캐나다인 35건(6.2%) 순이었다. 원희룡 국토부 장관은 “이들은 매수자금을 해외에서 불법으로 들여온 경우가 많아 한국 부동산 투기를 과열시키는 주범 중 하나의 역할을 했다”고 말했다. 미국·캐나다인 중에는 ‘검은 머리’ 외국인이 상당수인 것으로 국토부는 추정했다. 지역별로는 경기도에서 위법의심행위가 185건(32.6%)으로 가장 많았고 서울 171건(30.2%), 인천 65건(11.5%) 등이었다. 사용된 수법은 해외에서 자금을 불법 반입한 것으로 의심되는 사례가 121건으로 가장 많았다. 1만 달러가 넘는 현금을 들여오면서 신고하지 않거나 외국환은행을 거치지 않고 부동산 취득 자금을 불법 반입하는 ‘환치기’를 이용한 경우다. 비트코인 등 해외에서 산 가상자산을 한국 내 거래소에 팔아 부동산 취득 자금을 만드는 ‘가상자산 연계 환치기’ 사례도 상당한 것으로 파악됐다. 또 경제활동을 할 수 없는 방문 동거 비자(F1)로 들어와서 임대사업을 한 사례도 57건 적발됐고 부모-자녀, 법인-법인대표 등 특수관계인 사이 편법 증여 의심 사례도 30건 나왔다. 국토부는 이번에 적발한 외국인을 법무부·관세청·경찰청·국세청 등 관계기관에 통보해 수사와 과태료 처분 등이 이뤄지도록 할 예정이다. 원 장관은 “토지, 오피스텔, 상가 거래로 기획조사를 확대하고, 이를 통해 모든 부동산 분야에 있어 외국인 불법 투기거래를 뿌리 뽑겠다”고 강조했다. 류정일 기자미국 위법의심 부동산 거래 한국 부동산 위법의심 거래

2022-10-28

[부동산 투자] 셀러의 판단

2022년도 같이 한 해 부동산 분위기가 극과 극을 보여주던 때가 또 있었을까? 올 초 그 뜨겁던 분위기는 사라지고, 지금은 거래가 한산할 정도로 냉각된 분위기를 보여주고 있다. 연방준비제도(Fed)에서 인플레이션을 막고자 금리를 급격히 올린 것이 주된 요인이지만, 장기적으로 본다면 지금의 조정이 오히려 더 건강한 부동산 시장을 유지하는 데 도움이 될 수도 있을 거라 본다. 특히 기준 가격이 정확히 정해져 있지 않은 거래에서는 어느 정도가 적정 가격인지 적정가를 정하기 위해 여러 데이터를 사용하기 마련인데, 이것이 쉬운 게 아니다. 부동산의 경우는 플랜과 사이즈가 비슷한 큰 단지의 콘도나 타운홈이 아니라면, 가격 판단 기준이 애매모호하다. 특히 단독 주택의 경우, 같은 사이즈라도 업그레이드 여부, 땅의 크기, 뷰의 유무 등에 따라 가격 차이가 크게 날 확률이 높다. 은행은 가격을 조금 더 정확한 기준으로 측정하기 위해 감정을 따로 하게 된다. 물론 이 또한 100% 정확하다고는 할 수 없지만, 부동산 거래에서는 가격을 판단하는 가장 중요한 요소 중에 하나다. 리스팅 에이전트는 셀러에게 리스팅을 받기 전에 셀러의 매물이 어느 정도 가치가 있는지, 얼마를 받을 수 있는지 등, 최근에 거래된 데이터를 근거로 설명하고 리스팅 가격을 정한다. 대다수의 셀러는 전문가의 말에 귀를 기울이지만, 의외로 많은 셀러가 잘못된 판단과 부정확한 정보 등으로 귀중한 시간을 낭비하는 경우를 많이 접하게 된다. 이를 정확히 알려줘야 할 에이전트는 리스팅을 받고 보자는 생각으로, 셀러가 제시한 가격을 무조건 받아들이고 마켓에 올린다. 10년 전이라면 운좋게 눈 먼 현금 바이어를 만나서 팔 수 있었을지도 모른다. 하지만 지금처럼 인터넷이 발달해 정보가 공유되고 있는 상황에서 이런 바이어를 만날 확률이 과연 얼마나 될까? 설령 만나서 운 좋게 에스크로에 들어갔다고 해도, 현금 바이어가 아니라면 나중에 감정 문제로 깨질 것이 분명하다. 이런 일이 반복되다 보면 마켓에 오래 머물다가 가격을 내리게 되고, 나중에는 마켓에서 거두어들이거나, 셀러가 지쳐 결국 마켓 시세보다 더 싸게 팔게 되는 경우도 비일비재하게 일어난다. 항상 필자가 하는 이야기는 바로 집을 마켓에 올리고 첫 2주가 가장 중요하다는 것이다. 셀러는 이 시기를 놓치면 전략을 다시 수정해야 한다. 첫 2주를 허비하면 오히려 나중에 가격 면에서도 손해를 볼 수도 있다. 특히 바이어들이 가격이 많이 올랐다고 생각하고 있는 시기이니만큼, 처음 집을 내놓을 때가 제일 중요하다. 만약 이 기간 오퍼가 없다면, 셀러와 에이전트는 새로 집을 찾는 바이어들을 잡기 위해지속해서 가격을 내리는 경우가 발생할 수도 있다. 마켓에 나온 시간이 오래되었지만 운이 좋아서 마켓이 올라가 준다면 가격 경쟁력이 생기므로 팔릴 확률이 높아진다. 하지만 그 반대의 경우라면 주변에 새로 나온 집들과 경쟁까지 해야 하기 때문에 점점 더 어려운 상황을 맞이할 수 있다. 즉, 조금이라도 더 받고 싶은 셀러의 마음은 이해가 가지만, 지금처럼 마켓이 안 좋은 상황에서는 정확한 판단과 올바른 결정이 오히려 빨리 성공적으로 집을 파는 지름길이다. ▶문의: (818)357-7694 에릭 민 / 드림부동산 부사장부동산 투자 셀러 데이터 리스팅 에이전트 부동산 분위기 부동산 거래

2022-10-26

“40년 노하우로 세대 아우르며 업계 선도”

“부동산 에이전트는 자신의 나이 기준 전후 20년 고객에게 서비스를 제공할 줄 알아야 합니다. 중장년층 고객에게는 신뢰받을 정보를 제공하고, 젊은 고객에게는 최신 정보통신기술 등을 활용해 접근할 줄 알아야 해요.” 매스터즈 부동산은 이민 1세대인 이해봉 대표가 이끄는 한인사회 대표 부동산 업체다. 1992년 설립된 이후 내로라하는 한인사회 ‘큰손’의 부동산 거래를 다뤘다. 이 대표는 부동산 업계에서 갈고 닦은 경험과 실력을 에이전트 60여 명에게 전수하고 있다. 업체는 40년 전 남가주 각 지역에서 활동하던 1세대 에이전트 7명이 정보공유를 위해 설립했다. 당시 남가주 각 지역에서 활동하던 데이비드 리(이동익), 성민경(브라이언 성), 스티브 한, 제임스 김(김성수), 서재두(찰리 서), 정연중, 이해봉 에이전트가 '매스터즈’라는 이름으로 뭉쳤다. 이 대표는 “설립 멤버 중 세상을 떠났거나 은퇴한 친구가 있다”며 “하지만 ‘네트워크 구축 중요성’은 지금까지 이어지고 있다. 1세대에서 2세대로 세대교체를 준비하면서 매스터즈가 쌓아온 노하우를 에이전트와 최대한 공유한다"고 말했다. 매스터즈 부동산은 주택, 아파트, 상가, 호텔, 창고 등 산업용 부동산, 마리화나 비즈니스 등 분야별 전문 에이전트를 자랑한다. 특히 매스터즈 부동산이 40년 동안 구축한 부동산 거래 데이터베이스는 새로 활동하는 에이전트에게 가장 큰 자산이다. 이 대표는 “우리 회사는 에이전트가 부동산 거래를 진행하면 모든 서류를 브로커가 직접 검토한다”며 “브로커가 거래를 검토하고 의견을 함께 나누며 고객서비스를 최우선으로 여긴다. 부동산 자격증을 따는 것에 머물지 않고 항상 공부하자는 공감대가 형성돼 있다”고 말했다. 매스터즈 부동산 에이전트는 ▶하루 1시간 부동산 업계 공부 ▶부동산 매체 정독 습관화 ▶매매계약서 세부내용 파악 ▶주택 인스펙션 등 관련 기술 습득 ▶매매 관련 소송 등 법규 이해 ▶소셜미디어(SNS) 등 IT 및 최신 트렌드 접목을 중시한다. 이 대표는 최근 5년 동안 75건 이상 매매한 사람이 받는 CRS(certified residential specialist) 자격증을 취득했다. 그는 "‘공부와 시대 흐름 파악’이 무엇보다 중요하다”며 “고객의 자산을 다루는 일은 직업정신과 실력이 뒷받침되지 않으면 도태된다. 항상 배우고 변하려는 자세가 한인사회 최다 매물 리스팅을 확보한 비결”이라고 말했다. 또한 이 대표는 “에이전트를 고를 때는 3명 이상을 만나본 뒤 문제 발생 시 고객을 가장 잘 보호할만한 사람을 선택해야 한다. 잘 모를 때는 부동산 브로커에게 후보자 평가를 부탁하는 것도 좋은 방법”이라고 조언했다. 한편 매스터즈 부동산은 '냉동창고’ 투자거래에 집중하기 시작했다. 이 역시 1인 가구 증가와 식료품 가정배달 인기를 반영한 결과다. 글·사진=김형재 기자 kim.ian@koreadaily.com노하우 선도 부동산 에이전트 부동산 업계 부동산 거래

2022-08-29

[부동산 가이드] 부에나파크와 풀러턴

고객들마다 다르게 말을 한다. 잘 될꺼야 하는 분도 있다. 그러나 대부분 걱정이 많다. 그래도 세상은 살아 갈 사람들의 몫이니 더 열심히 하고 있는 분들도 많다. 괜히 바빠지는 날들이기도 하다. 집을 보여드리고 고객들 질문에 답하며 오히려 이 기회에 미래를 풍성하게 만들어야지 하는 생각 뿐이다. 걱정한다고 문제가 해결되면 누가 걱정을 하지 않을까? 걱정을 내려 놓고 생각해보면 부동산에는 기회일 수 있다. 땅은 거짓말 하지 않는다는 말을 믿는다. 돈을 많이 찍어 내도 주택가격은 올라 간다. 이자율이 1%만 올라가도 페이먼트가 달라진다. 그래서, 지금 준비하는 것도 현명하다고 생각한다. 조용할 때, 남들이 하지 않을때 발빠르게 준비 하는 것 자체가 지혜다. 요즘 신문 광고를 보면 많은 지면이 부에나파크를 기준으로 나가고 있다고 해도 지나친 표현이 아니다. 부동산 에이전트들이 그 만큼 활발히 활동하면서 부동산 거래의 흐름을 주도하고 있기도 하다. 부에나파크시는 LA에서도 가까운 편이고 LA 공항에서도 30분 정도면 도착할 수 있다. 주택 가격도 풀러턴이나 세리토스 등 주변 도시들보다는 싼 편이다. 사실 부에나파크는 풀러턴을 떠나서 의미가 없고 풀러턴 또한 부에나 파크를 떠나서는 생각할 수 없는 도시이다. 그래서 뉴스타부동산도 부에나파크에 있으면서 이름은 풀러턴 지사라고 부르고 로스 코요테스 골프장은 또한 많은 분들이 풀러턴에 있는줄 알고 있지만 부에나파크에 위치한다. 부에나파크는 한인 상권이 발달한 도시이지만 유명한 장소도 많이 있다. 아동 테마파크인 너츠베리팜, 로스 코요테스 컨트리클럽 외 최근에 지어진 대형 쇼핑몰 ‘더 소스’도 부에나파크에 있다. 한인상가는 비치 불러버드와 멜번을 위주로 엄청난 발전을 해왔고 현재도 진행 중이다. 대형 마켓 3개가 붙어 있으며 장사가 잘 되는 곳은 아마 세계 전역을 보아도 부에나파크 뿐일 것 같다. 비치 불러버드를 지나다니는 차량만 해도 무려 70만대가 매일 오고 간다. 따라서 새로 지어진 상가들은 대부분 한인이 오너일 정도다. 즉 부에나파크는 한인들이 많이 거주하고 있는 풀러턴과 세리토스, 라팔마 등에 둘러싸인 상업의 요지로 제2의 코리안타운이다. 곧 제2의 나성이다. LA가 세계적으로 모든 한인들의 상징적인 도시이듯, 부에나파크 역시 우리 모든 한인들의 마음의 고향이 되어가고 있다. 덩달아 일반 소매업체 매장도 잘 된다고 한다. 큰 집이 아니라면, 투자로 30만 달러 정도 있다면, 그냥 왔다갔다 하면서 쓰고 싶다면, 자녀가 다 컸다면 ‘집을 어디에 사야 하나’라고 물으면 부에나파크를 추천하고 싶다. 마켓과 식당, 골프장 등 한인들을 위한 다양한 시설들이 가깝게 배치돼 있다. 학군을 따질만한 이유만 없다면 중년 이상 시니어들이 살기에는 금상첨화다. 친구 많고 말동무 많고 날씨 좋고 인심 좋고 최고의 동네임에 틀림이 없다. 현재, 3베드룸 이상 단독주택은 70~200만 달러까지 있다. 콘도와 타운하우스는 방 3개짜리가 60~90만 달러에 거래되고 있으니 권하고 싶다는 것이다. 인근 풀러턴과 세리토스에 비해서는 약간 싼 편이다. 렌트비는 단독 주택이 월 4000달러 내외이고 콘도와 타운하우스는 3000달러 내외라고 보면 된다. 대충 보고 사도 된다면 지금 또한 기회가 아닐까. ▶문의: (714)345-4989 케롤리 / 뉴스타부동산 플러턴 명예부사장부동산 가이드 코리아타운 단독주택 부동산 거래 한인 상권 부동산 에이전트들

2022-02-23

일리노이 부동산중개인 늘어났다

부동산중개인의 숫자가 최근 큰 폭으로 늘었다. 코로나19 팬데믹이 큰 영향을 끼쳤다. 일리노이부동산중개인협회에 따르면 최근 5년 사이 협회에 가입한 부동산 중개인 회원은 15%가 증가했다. 그 중 최근 2년 새 회원 가입이 가장 많이 늘었다고 밝혔다. 가장 큰 이유는 이 기간 중 부동산 시장이 활황세를 보였고 펜데믹을 거치면서 부동산 거래의 중요성이 더욱 커졌기 때문이다. 부동산 중개인이 된 회원들은 사회 초년생도 있지만 은퇴를 앞두고 다른 직업을 찾고자 하는 경우가 많았다. 이미 부동산 분야에 대해 잘 알고 있는 상황에서 직업을 바꾼 경우가 대부분이었다. 아울러 기존에 부동산 투자를 하고 있었거나 다른 투자가로 활동하다가 최근 부동산 중개인이 된 사례가 많았다는 것이 협회의 설명이다. 또 한가지 특징이 있다면 호텔이나 요식업 분야에 종사하다 팬데믹의 영향으로 직종을 변경한 사례도 많았다. 중개인 사이의 경쟁은 심해질 수밖에 없지만 부동산 거래가 많아지면서 짧은 기간 내 많은 경험을 할 수 있다는 것도 업계의 현황이라고 알려졌다. Nathan Park 기자부동산중개 일리노이 부동산 중개인 부동산 분야 부동산 거래

2022-02-22

[부동산 가이드] 부동산 구매 전 알아야 할 사항

1. 주택을 구입하려는 계획을 했을 때 먼저 꼭 2~3군데 이상 비교해서 융자를 알아보는 것이 좋다. 본인의 크레딧, 수입, 예금, 현금, 지출 등 준비한 정보를 제공한다. 그리고 얼마까지 융자가 가능한지를 확인한 다음 그에 따른 이자율을 알아본다. 이렇게 사전에 융자 상담을 해 시간 낭비를 줄이고 융자에 대한 사전 정보를 갖고 움직이는 것이 현명하다. 그리고 융자받을 수 있다는 사전 승인 서류를 받아 놓는다. 2. 다운페이 할 돈을 해당 주택가격의 10~30%를 일시불로 준비한다. 3. 에이전트가 셀러와 바이어 양쪽 입장에서 일하는 경우도 있는데 바이어만을 위해 일해 줄 에이전트를 고용하는 것이 현명하다. 지역 정보에 밝은 에이전트의 선정이 승패의 열쇠가 된다. 4. 선정한 부동산 에이전트와 여러 곳의 집을 보고 결정한다. 5. 리스팅 가격은 셀러가 받고 싶은 가격이므로 바이어가 정확하게 다시 한번 시장 조사를 해 보는 것이 좋다. 오퍼를 넣을 때 확인해야 하는 조항이 컨틴전시이다. 거래의 안전을 위해서 반드시 확인한다. 6. 에스크로는 부동산 거래에서 집을 파는 사람과 사는 사람 간에 거래가 정확히 이루어질 수 있도록, 거래금액과 서류 등 모든 책임을 제 3자에게 맡기는 제도이다. 주택 판매자와 구매자 상호 간에 부동산 매각에 동의하면 에스크로가 개설된다. 에스크로 기간은 통상 30~45일 소요되지만, 현금으로 집을 살 경우 7~15일이 소요된다. 7. 홈 인스펙션은 주택을 점검하는 절차이다. 에스크로 시작일로부터 17일 이내에 완료해야 한다. 계약서에는 As-Is(현 상태대로)로 명시되어 있다. 그러나 자격증이 있는 검사자를 선정하여 검사하는 것이 좋다. 주로 주택구매자가 비용을 지불한다. 인스펙션할 때는 반드시 참석하는 것이 좋다. 결과 보고서 (Inspection Report)를 보고 수리해야 할 것이 많거나 심각하면 가격 조정을 다시 할 수 있으며, 심각한 결함이 있을 때에는 계약을 파기할 수 있다. 그러나 심각하지 않은 작은 지적들에 대해서는 수리를 요구할 수 있다. 몇 백불의 비용을 절약하려다 더 큰 손해를 볼 수 있기 때문에 반드시 해야 하는 의무 조항은 아니지만, 인스펙션을 하는 것이 현명한 선택이다. 8. 소유권 보험은 과거의 부동산 거래 기록들이 보관된 공문서에서 소유권에 영향을 미칠 수 있는 기록들, 예를 들어 부동산 소유자가 누구인지, 유치권 여부, 기타 결함 등을 찾는 검색을 한다. 이 과정을 타이틀 검색이라고 한다. 검색이 완료되면, 소유권 보험 전문가는 보험 적용 범위와 보험 발행을 위한 요구 사항 등을 결정한다. 9. 에이전트 커미션은 집을 파는 셀러가 부담한다. 즉 집을 사는 바이어는 커미션 부담이 없다. 그리고 융자 수수료, 에스크로 비용, 타이틀 보험료, 재산세 등 매매가격의 2~5% 정도를 생각하면 된다. ▶문의: (626)497-4923 케런 제이 / 드림부동산 브로커부동산 가이드 부동산 구매 부동산 에이전트 부동산 거래 주택구매자가 비용

2021-12-29

[부동산 가이드] 인디언 팜스 골프단지

코로나로 인해 어려운 가운데도 세월은 흘러 어느덧 2021년도 마지막 주가 되었다. 지난 한 해 동안 정말 많은 일이 있었고 참으로 바쁘게 시간을 보낸 것 같다. 우리 동네 팜스프링스에도 겨울이 되어 지난 한 주 동안 많은 비가 내려 사막의 공기가 아주 신선하다. 샌하신토산과 샌골고니아산에 눈이 하얗게 쌓여서 산에서부터 불어오는 차가운 바람이 코끝을 시리게 한다. 팜스프링스 다운타운에도 크리스마스 캐롤이 울려 퍼지지만 올해는 참으로 조용한 크리스마스를 보낸 것 같다. 타주에서 대학을 다니는 막내아들과 직장을 다니는 세 딸들과 볼수록 흐뭇한 사윗감이 성탄을 맞아 집으로 다니러 와서 지난 일주일간은 삼시 세 끼 음식 장만하는 것도 보통 일이 아니었다. 행복한 힘겨움이 이런게 아닐까? 지난 한 해 동안 믿고 부동산 거래를 맡겨 준 분들이 점점 많아져서 정신없이 바쁘게 일을 했다. 힘들지만 감사하고 거래를 하나씩 끝날 때마다 뿌듯한 성취감을 느꼈다. 10년 전 팜스프링스로 이주하면서 20년 넘게 하던 교육사업을 그만두고 낯선 곳에서 새롭게 부동산 일에 도전하면서 불안하고 두려웠던 기억이 난다. 강산이 한 번 변한다는 10년의 세월을 팜스프링스 구석구석을 누비고 다니며 어느덧 팜스프링스 전문 부동산 에이전트로 자리매김을 했다. 팜스프링스에서 10년의 세월을 보내며 얻은 것들이 많이 있지만 그중 내 인생을 바꿔 놓은 것은 하나님을 인격적으로 만난 사실이다. 예전에 귀하게 여겼던 가치관들이 전부 바뀌고 삶의 목적과 열심히 일하며 살아가는 이유가 모두 바뀌는 계기가 되었다. 세상을 보는 눈도 달라지고 사람을 대하는 태도도 달라지게 되었다. 나에게 세상의 무엇과도 바꿀 수 없는 든든한 백그라운드가 생긴 것이다. 팜스프링스의 부동산 열기는 아직도 여전히 뜨겁다. 많은 손님들이 집을 구입하려고 찾고 있지만, 여전히 매물이 부족해 대기하는 중이고 마켓에 집을 내놓으면 며칠 만에 높은 가격에 팔린다. 예전에는 은퇴를 앞둔 바이어들이 대부분이었지만 요즘은 젊은 사람들도 이 동네로 이주하거나 투자를 목적으로 집을 구입하는 경우가 많이 있다. 오늘은 많은 한인들이 에어비앤비로 투자하기 원하는 인디언 팜스 골프단지를 소개한다. 코첼라 뮤직 페스티벌과 스테이지 코치 뮤직 페스티벌이 바로 한 블럭 거리에서 열리고 커뮤니티 수영장, 퍼블릭 골프장과 식당, 호텔 등 여러 부대 시설을 갖추고 있다. 1980년대에 지은 집부터 2021년도 새집까지 단독 주택과 콘도가 있으며 RV파킹 거라지가 있는 집들도 있다. 단지 내 HOA가 여러 개가 있으며 대부분 단기 렌트가 가능하지만 안되는 집도 있다. 이 단지 내 집을 구입 할 때는 꼭 세부 사항들을 잘 아는 현지인 에이전트를 통해서 구입하기를 권한다. 물론 가드가 있는 게이트 커뮤니티다. HOA는 300달러 선으로 저렴한 편이다. HOA마다 조금씩 차이가 있지만 앞마당 관리와 인터넷이 포함된다. 올해 들어서 라퀸타, 팜데저트, 캐테드럴 시티 등 여러 도시에서 단기 렌트에 관한 규제가 심해지면서 단기 렌트가 가능한 인디언 팜스에 투자용 주택을 구입하기가 쉽지는 않다. 콘도는 20만 달러대면 구입이 가능하고 단독 주택은 40만 달러대부터 60만 달러대까지인데 골프장 뷰, 개인 수영장이 있는지에 따라 가격 차이가 있다. ▶문의: (760)895-7755 소피 리 / 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장부동산 가이드 골프 인디언 부동산 거래 투자용 주택 뮤직 페스티벌

2021-12-29

회사 명의 현금 부동산 매입 조건 강화

연방 정부가 부패 척결과 집값 안정 등을 목적으로 부동산 현금 거래에 대한 신고 요건 강화에 나섰다. 재무부는 돈세탁 등을 차단할 목적으로 ‘올캐시’ 부동산 거래에 대한 보고 의무 확대를 추진할 계획이라고 6일 밝혔다. 현재 전국 12개 대도시에서는 사업 활동 없이 명의뿐인 페이퍼 컴퍼니(Shell Company)를 통해 30만 달러 이상 주거용 부동산을 전액 현금으로 구매할 경우, 타이틀 보험사가 해당 페이퍼 컴퍼니의 실소유주에 대한 정보를 재무부에 보고하게 돼 있다. 12개 대도시는 LA, 샌디에이고, 샌프란시스코를 비롯해 보스턴, 시카고, 댈러스-포트워스, 호놀룰루, 라스베이거스, 마이애미, 뉴욕, 샌안토니오, 시애틀 등이다. 재무부는 현행 12개 도시, 30만 달러 현금 거래 기준을 전국으로 확대하는 방안을 고려 중인 것으로 알려졌다. 워싱턴 포스트(WP)는 익명인 복수의 재무부 관리들의 말을 빌려 12개 도시의 범위를 넓히고, 회사 명의로 거래 시 페이퍼 컴퍼니인지 파악에 나설 것이라고 보도했다. 재무부의 월리아데예모 차관은 최근 브루킹스 연구소 초청 강연에서 “부동산 현금 거래에 대한 새로운 규제는 금융 시스템 교란을 막기 위한 것”이라며 “미국 회사와 외국계 기업 모두 부동산 거래에 관련된 실소유주가 누구인지, 누가 기업을 콘트롤하는지에 대한 공개 조건을 만들어야 한다”고 말했다. 한 정부 관리는 “오는 9~10일 110개국 정상과 열리는 민주주의 정상회의를 앞두고 바이든 행정부가 반부패 노력을 강조하기 위한 조치”라고 전했다. 재무부 분석에 따르면 2015~2020년 미국의 부동산을 통해 세탁된 불법 자금은 최소 23억 달러 이상으로 추산된다. 국제탐사보도언론연합회(ICIJ)의 ‘판도라 페이퍼’에 따르면 요르단 국왕인 압둘라 2세, 토니 블레어 전 영국 총리 등 전·현직 국가 지도자들이 페이퍼 컴퍼니를 활용해 지난 25년간 미국의 맨션, 해안가 부동산, 요트 등을 사들인 것으로 알려졌다. 재무부의 금융범죄 집행 네트워크(FinCEN)의 히마몰리 다스 임시 디렉터는 “부동산 분야에서 투명성 증대로 미국의 부동산 시장을 통한 공무원 부패 가능성이나 범죄자들의 돈세탁 위험성을 낮추게 될 것”이라며 “궁극적으로 국가 안보를 강화하고 금융 시스템을 보호할 것”이라고 의미를 부여했다. 류정일 기자부동산 회사 부동산 현금 부동산 거래 페이퍼 컴퍼니

2021-12-06

[에이전트 노트] LA 부동산 3분기 매매현황

LA카운티와 LA 한인 타운의 부동산 거래는 올해 상반기에 코로나 특수를 보이며 크게 증가했던 것이 3분기엔 어떻게 유지되고 있는지 알아보았다. 모든 분석 자료는 MLS자료를 바탕으로 LA카운티와LA한인타운내 주거용 부동산과 투자용 부동산의 매매 건수를 조사했다. 먼저 LA카운티 전체 2021년 3분기 주거용 부동산 매물 (싱글패밀리 하우스, 콘도미니엄)의 거래 건수는 총 1만9672건이 완료되어 지난 2분기의 매매 건수인 2만 건에 비해 4%가량 소폭 하락한 것으로 나타났으나, 지난해인 2020년 3분기 매매 건수인 1만7923건과 비교하면 대략 10%의 증가세를 유지하고 있는 것으로 조사되었다. 또한 LA 카운티 내 마켓에 나와 있는 주거용 부동산 매물은 7881개로 현재 거래되는 매매 건수를 고려하면 1.2개월치에 불과한 것으로 지난 상반기 1.28개월치에서 더 줄어 매물 부족현상이 더 심각해 지고 있는 것을 알 수 있다. LA 한인타운의 2021년 3분기 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 251건이 완료됐으며 지난 2분기의 매매 건수가 264건이었던 것과 비교하면 5%가 감소한 것으로 조사됐다. 또한 현재 마켓에 나와 있는 LA한인타운 내 주거용 부동산 매물은 193개로 현재 거래되는 매매 건수를 고려하면 2.3개월 치의 매물이 유지되고 있는 것으로 지난 상반기에 2.8개월 치였던 것과 비교하면 매물 부족현상이 더욱 심화하고 있는 것을 알 수 있다. 그러나 LA카운티의 평균치보다는 다소 여유가 있는 것으로 알려졌다. 그리고 2유닛 이상의 LA카운티 내 인컴매물의 경우 올해 3분기 매매 건수는 총 1616건으로 지난 2분기매매 건수인 1699건에 비해 5%가량 감소했으나, 지난 2020년 3분기 매매 건수인 1164건에 비해 39%나 증가한 것으로 LA카운티 내 지난해 코로나 영향으로 투자매물구매가 현저하게 낮아졌던 것이 최근 정상적으로 안정세를 찾고 있는 것으로 보인다. 현재 LA카운티 내 인컴매물은 1992개로 현재 거래되는 매매 건수를 고려하면 대략 3.7개월 치의 매물이 유지되고 있는 상황으로 주거용 주택보다 상대적으로 매물 부족현상이 크게 양호한 것으로 보인다. 이에 비해 한인타운의 2유닛 이상의 인컴매물 경우 3분기 총 매매 건수는 80건으로 지난 2분기 매매 건수인 92건에 비해 13% 감소했으며, 현재 LA한인타운내 마켓에 나와 있는 인컴매물은 147개로 현재 거래되는 매매건수를 고려할 때 5.4개월 치의 매물이 유지되고 있는 상황으로 한인타운내 투자매물의 재고량은 정상적인 마켓의 수량을 유지하고 있는 것을 알 수 있다. 종합적으로 판단해 보면 거주용 부동산의 경우 시장내매물 부족이 심각할 정도로 줄어든 상황의 영향으로 매매 건수가 소폭 감소한 것으로 보이며 이런 매매감소가 가격하락에는 크게 영향을 주지 않을 것으로 판단되며, 2유닛 이상 인컴매물의 매매감소는 테넌트들의 렌트비 연체와 관련한 코로나 사태의 영향에서 아직 벗어나지 못하고 있는 것으로보인다. (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) ▶문의: (213)500-5589 전홍철/WIN Realty& Properties

2021-10-12

'본국 바이어-한인 에이전트' 거래 실태…'믿는 바이어·책임감 강한 에이전트' 서로 신뢰감 쌓자

<글싣는 순서> 에이전트가 원하는 것 본국의 에이전트 인식 한국의 30대 재벌기업으로 미주 법인장으로 3년을 근무했던 김모 사장은 한국 기업의 스타일을 너무나 잘 알고 있다. 현재 본국 내 다른 기업의 CEO로 재직 중인 김사장은 미주지역 부동산 에이전트들이 한국기업과 일하기가 쉽지는 않다고 말하고 있다. 　 ▶직거래를 선호한다 김사장은 "한국기업은 부동산 뿐만 아니라 어떠한 거래라도 중간에 어떤 개인이 끼어있는 것을 좋아하지 않는다"고 말했다. 미국은 로비스트나 컨설턴트 에이전트들이 비즈니스적으로 인정 받고 활발하게 움직이고 있으나 한국사회는 이러한 중간 과정의 브로커들에게 거부감을 느낀다는 것이다. 김사장은 "과거 부정부패가 심하던 60년~80년대의 사회적 혼란기를 경험하다 보니 직거래를 해야 믿을 만 하다고 생각하기 때문"이라고 전했다. 그래서 부동산 거래도 되도록이면 미국 내 부동산 건물의 리스팅 에이전트와 직접 접촉하는 사례가 많다. 김사장은 "미주지역에서 근무하다 알게 된 부동산 에이전트 여러명을 본국 기업들에게 소개해 줬지만 지난 1년동안 성과가 있었던 사람은 하나도 없다"고 했다. 김사장은 "한국기업들이 글로벌화 되기 위해서는 현지 사정을 잘 알고 있는 에이전트를 활용하는 것이 더 효율적"이라고 덧붙였다. ▶에이전트를 믿지 못한다 본국의 한 중소기업은 미국시장 진출을 위해 남가주에 300만달러 규모의 작은 사무실 공간을 구입하기로 했다. 마침 담당직원의 후배가 LA에서 에이전트로 일하고 있어 사무실을 찾기로 했다. 이 에이전트는 리스팅을 검색하고 직접 가서 보기도 했다. 그러나 한달 쯤 지나서 사무실로 에이전트에 대한 신원조회가 들어왔다. 본사 임원실에서 담당직원과 상의 없이 이 에이전트가 정말 사무실에 출근하고 있는지 실적은 어떤지를 물어봤던 것이다. 나중에 안 사실이지만 본사 임원실에는 다른 루트를 이용해서 제2의 에이전트한테도 매물에 대한 정보를 수집하고 있었다. 본사 측에서는 "간혹 신문에 보도되는 미주지역 에이전트들의 사기 관련 뉴스를 접하다 보니 신뢰성이 약해진 것 같다"고 해명했다. 이 에이전트는 "아무리 바이어라도 에이전트를 믿지 못하면 같이 일을 할 수 없다"며 건물 찾는 일을 중단하고 말았다. ▶브랜드를 따진다 얼마 전 한국의 모 회사는 자사가 개발 중인 부동산 판매를 위해 미주지역 에이전트를 찾았다. 주택분양 전문가인 이모 에이전트가 신청했지만 탈락하고 말았다. 대신 경험이 거의 없는 다른 에이전트에게 리스팅이 넘어갔다. 그 에이전트는 미국 부동산 회사에 근무하고 있었다. 이씨는 임원진들이 이름 없는 부동산 회사보다는 한국에서도 귀에 익은 회사를 선택하는 것이 좋다는 결론을 내렸다는 말을 뒤늦게 들었다. 이씨는 "미국은 개인의 실력과 경험을 중요시하는데 한국은 아직도 브랜드에 대한 선호도가 높은 것 같다"고 말했다. ▶전문가를 믿어라 리얼티 원의 대니얼 정 에이전트는 "로컬 에이전트들은 한국기업들이 정보만 얻어가고 거래를 성사시키지 않는다고 불만을 표시하고 있으나 정작 한국에서는 한인 에이전트를 신임 할 수 없어 여러 루트를 통할 수 밖에 없다는 이유를 들고 있어 서로간의 시각 차가 크다"고 지적했다. 정씨는 "이를 극복하기 위해서는 한국기업들이 아니면 말고 식으로 일을 추진하기보다는 적극성과 신뢰를 갖고 에이전트를 믿고 일을 맡기는 풍토가 필요하다"고 말했다. 또한 "한인 에이전트들도 성실하게 부동산 중개인의 역할을 다하면 본국 기업들의 신뢰도도 높아질 것"이라고 강조했다. 박원득 부동산 전문기자

2011-05-18

부동산 투자 '미국 → 한국' 주춤

한국인들의 미국 부동산 투자는 급증〈본지 2월 17일 A-1면>한 반면 미국에서 한국으로의 부동산 투자는 감소한 것으로 나타났다. 한국 국토해양부 자료에 따르면 지난해 3분기까지 외국인이 소유한 국내 토지는 2억2160만 제곱미터로 신고가 기준 30조9745억원을 기록했다. 3분기에만은 36만제곱미터를 새로 구입해 전분기 대비 0.16% 증가한 것으로 나타났다. 하지만 3분기 동안 미주 한인을 비롯한 미국 국적 외국인이 소유한 토지는 57만 제곱미터가 줄어 전분기 대비 159.8%의 감소세를 나타냈다. 이처럼 미국에서 한국 부동산 투자가 주춤하는 것은 한국 부동산 시장 침체가 장기화 되고 있는데다 원화가치가 꾸준히 상승하면서 부동산 취득 비용이 늘어났기 때문인 것으로 분석되고 있다. 국토부 관계자는 "경기침체가 지속되는 데다 부동산 시장이 안정세를 보여 투자를 염두에 둔 교포 및 외국인들의 투자가 줄어들고 있다"며 "하지만 중국인을 중심으로 투자이민제도를 활용해 제주도 토지매수가 크게 늘고 있어 외국인의 한국 부동산 투자는 올 해부터 증가세가 높아질 것"이라고 전망했다. LA 부동산업계 관계자는 "한국 투자자들이 미국으로 눈을 돌리는데 비해 한인들의 한국 부동산 투자 및 문의는 지난해에 비해 30~40% 정도 줄었다"며 "달러가치가 지속적으로 하락하는게 가장 큰 이유인 것 같다"고 말했다. 한편 한국 부동산 국적별 토지 소유에서 미국 국적의 경우 전체 외국인 소유 토지 가운데 절반이 넘는 57.4%(1억2732만 제곱미터)를 소유한 것으로 나타나 유럽(15%)이나 일본(8.7%) 중국(1.4%) 국적의 한인 및 외국인보다 소유 비율이 월등히 높은 것으로 집계됐다. 곽재민 기자 jmkwak@koreadaily.com

2011-02-17

[뉴스 in 뉴스] 한인 바이어들 '안팔리니 못산다'

한국의 경제가 미주 한인사회에 영향을 미치는 것은 어제 오늘의 일은 아니다. 요즘은 '불패 신화'를 구가하던 한국의 부동산 시장이 유례없는 불황을 겪으면서 한인사회도 몸살을 앓고 있다. ▷한국 부동산 침체= 한국에서는 올해 초부터 부동산 거래가 얼어붙기 시작해 이같은 현상이 6개월 이상 지속되면서 심각한 사회문제로 비화되고 있는 중이다. 한국에서는 대부분의 가정들이 모든 재산을 부동산에 '올인'하는 경향이 있어 부동산 거래 실종은 곧바로 가정 경제의 심각한 파탄으로 이어지고 있다. 새 아파트를 분양받았지만 살던 아파트가 팔리지 않아 자금을 마련하지 못한 사람들이 입주를 하지 못하고 연체료를 물고 있는 경우가 다반사인가 하면 다급한 급매물이 속출하면서 가격도 10~30%까지 떨어지고 있다. 일부 아파트 당첨자들은 계약금을 날리며 입주를 포기하는가 하면 돈이 급한 사람들은 투매 수준으로 매물을 내놓고 있다. 게다가 수도권의 하반기 입주 물량이 7만 가구를 넘어서고 있어 입주난과 가격 하락은 더욱 심화될 조짐이다. 일부 언론들은 부동산 소유자들이 '패닉'을 느끼고 있다고까지 표현했다. ▷돈줄 막힌 LA바이어= 사정이 이렇다 보니 상대적으로 비싼 한국의 부동산을 처분해 값이 많이 떨어진 미국 부동산을 사려던 사람들이 줄줄이 멈칫한 상태. 브로커 김희영씨는 "미국에 가족이 있는 기러기 가족 중에 한국 집을 처분해 미국 집을 캐시로 사려던 사람이 최근에 3명이나 포기했다"고 전다. 그 중 최모(50)씨는 한국 상가를 팔아서 미국에 500만달러 짜리 상가를 사려했으나 좌절한 케이스. LA 현지 취업으로 온 주모(39)씨는 경기도 화정에 있는 집이 대략 3억원 정도라서 30만달러 정도 캐시를 가져오면 다운페이를 많이 해서 집을 사고 월급으로 그럭저럭 생활할 수 있으리라 계산했다. 그러나 아파트 값이 2억원으로 떨어졌고 그나마 팔리지 않아 월급의 절반이 넘는 액수를 렌트비로 내면서 극빈자 같은 생활을 하고 있다. 주씨는 "한국에서는 이제 아파트는 소모품이라는 인식이 퍼지면서 사람들이 아파트를 재산으로 보지 않는 것 같다"며 "그 집을 팔아야 숨통이 트이는데 앞이 캄캄하다"고 고민했다. ▷바람맞은 LA부동산업계= LA부동산 업계의 고민도 깊다. 사업체 거래를 전문으로 하는 김팔팔씨는 "한국 부동산 시장이 좋을 때는 E2 비자로 오는 사람들의 비즈니스 구입이 활발했지만 지금은 돈들이 막혀 건수가 많이 줄었다"고 말했다. 경기 하락으로 권리금 등이 없거나 현저히 줄어 지금 비즈니스를 구입하기에는 좋은 찬스지만 막상 돈줄이 막혀 버리는 경우가 숱하다는 것. ▷다양한 방법도 동원= 부동산이 처분되지 않아 돈줄이 막히자 우회적인 방법도 동원되고 있다. 매각이 여의치 않자 한국 부동산을 담보로 융자를 받아 돈을 융통하는 경우가 많아졌다. 부동산 에이전트 경한수씨는 "최근에 네 사람이 매각이 안되자 그런 방법으로 한국에서 돈을 융통한 사례가 있다"고 했다. 또 E2비자를 위한 사업체 구입자금이 모자라자 형제나 지인들이 돈을 조금씩 모아 코퍼레이션을 설립한 뒤 SBA융자를 받아 사업체를 구입하는 사례도 있는 것으로 알려졌다. 이원영 기자

2010-07-15

한국 부동산 거래 '실종'…LA오는 돈줄도 막혔다

경기도 과천에 10억원대 시가의 아파트를 소유하고 있는 변모(45)씨는 본사에 사표를 내고 몇 달 전 LA지사로 근무지를 옮기면서 꿈에 부풀어 있었다. 한국의 아파트를 처분하면 대략 100만 달러가 넘는 현금이 생기니 이 돈으로 50만 달러 대의 단독주택을 빚없이 구입해 모기지 걱정없이 편하게 살겠다는 계산이었다. 그러나 한국 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙으면서 변씨는 발을 동동 구르고 있다. 값이 떨어지는 것은 물론 싼 값에 처분하려 해도 거래 자체가 실종됐기 때문이다. 변씨는 앞으로 경기가 풀리기만을 희망하면서 아파트 렌트를 구해 월급의 절반을 렌트비로 내며 근근이 생활하고 있다. 하루가 다르게 부동산 가격이 떨어지면서 거래가 실종된 한국 부동산 시장이 미주 한인사회에도 불똥을 튀기고 있다. 한국의 부동산을 처분해 이곳에 주택을 구입하거나 사업자금으로 활용하려 계획을 세웠던 한인들이 계획을 보류하면서 LA 한인 부동산 시장에도 찬물을 끼얹는 결과를 낳고 있는 것이다. 사우스 베이 지역에서 부동산 에이전트를 하고 있는 키 한씨에 따르면 최근 팔로스버디스 지역에 120만 달러짜리 집을 구입하기 위해 계약했던 한인이 서울에 있는 아파트가 처분되지 않는 바람에 계약을 취소한 사례가 있었다는 것. 한씨는 "이와 유사한 사례가 여러건 있었다"면서 "한국 부동산 침체가 한인 부동산 시장 활성화에 발목을 잡고 있는 셈"이라고 말했다. LA다운타운 지역에서 콘도 매매를 전문으로 하고 있는 누메릿 부동산의 허대영씨는 "유학 후에 미국에 정착한 자녀들 때문에 LA 고급 콘도를 구입해 미국 이주를 희망하는 한국의 부모들이 많은데 이들 중 상당수가 한국의 집이 안팔려 계획을 미루고 있는 실정"이라고 전했다. 이처럼 한국 부동산 처분을 예상하고 미국의 주택 및 사업체를 구입하려다 거래 직전에 무산되는 사례가 점점 많아지고 있어 한인 부동산 업계에도 고민이 깊어지고 있다. 이원영 기자